Не секрет, что налоговая сфера в нашей стране довольна сложна, запутана, и даже узкие специалисты зачастую не могут найти общий язык по тем или иным вопросам, связанным с налогами. Что уж говорить о людях, далеких от сферы государственных финансов. Среди них очень мало тех, кто читал Налоговый Кодекс РФ, и еще меньше тех, кто хотел бы это сделать. Однако, поскольку в статье 57 Конституции РФ утверждается, что «каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы», мы, агентство «SANDI» решили разобраться как и какие налоги должен платить инвестор в недвижимость и донести результат этого разбора до вас.
Инвестор в недвижимость может оплатить налоги 3 способами на выбор. Четвертый способ — неуплату налогов — отбрасываем сразу. Мы соблюдаем Конституцию и законы нашей страны и надеемся, что вы делаете также.
Итак, поехали…
Способ №1: Налог на доход физических лиц.
Знаменитый НДФЛ. Его платить очень легко — 13% от полученного дохода, при этом доходом при сдаче аренды в недвижимость считается полный оборот — все деньги, полученные от арендаторов, ДО вычета всех расходов. При этом по итогам каждого года вам придется самостоятельно сдавать налоговую декларацию и уплачивать налоги. Управляющая компания не сможет сделать это за вас и стать для вас налоговым агентом, поскольку, как разъяснил Минфин России, налоговым агентом для физического лица не может являться организация, перечисляющая налогоплательщику доход, источником происхождения которого она не является. В нашем случае источником дохода является объект недвижимости, принадлежащий вам на праве собственности, соответственно и уплата налогов — это ваша непосредственная обязанность. Сложно и максимально невыгодно в нашем случае. Платить налог по ставке 13%, при этом самостоятельно отчитываться перед налоговой в нашем инвесторском случае нет никакого смысла, есть гораздо более привлекательные условия, поэтому давайте забудем про НДФЛ и рассмотрим другие возможности в налоговой сфере, которые предоставило нам государство.
Способ №2: Индивидуальное предпринимательство (ИП).
Существует два вида налогов на ИП:
2.1. Налог на доход — 6% с дохода. Регистрируете ИП, подаете ежегодную декларацию о доходах, платите 6 % с вашего оборота. Обычные взносы в ПФР и другие обязательные отчисления вы платите только, если они больше, чем ваши 6%, при этом тогда вы платите только эти отчисления. Если ваши отчисления меньше, чем 6%, то вы платите только 6%. В общем, или налог или отчисления — какая сумма будет выходить больше. Довольно удобно и гораздо выгоднее, чем 13% НДФЛ. Доходом в данном случае также считается полный оборот — все деньги, полученные от арендаторов, ДО вычета всех расходов. Единственный минус — придется самостоятельно подавать налоговую декларацию и уплачивать налоги.
2.2. Патентная система. Покупаете один патент на один год на один ваш объект недвижимости. Чтобы понять, сколько нужно будет платить именно за ваш объект, зайдите на сайт patent.nalog.ru, введите код региона, выберите вид деятельности (сдача в аренду жилых или нежилых помещений, т.е. это квартира или апартаменты), площадь объекта, и система выдаст сумму.
Для примера, за нежилое помещение площадью до 100 кв м в Москве вы будете платить 5000 рублей в месяц. За жилое помещение меньше 50 кв м 1500 рублей в месяц, за площадь 50-100 кв м 3 000 рублей в месяц. Но оплачивать патент вы будете единовременно сразу до конца года, таковы условия. Дополнительное достоинство — вам не нужно подавать ежегодную декларацию о доходах.
Основной недостаток патентной системы — кроме налога вы должны как ИП оплачивать “за себя” все взносы в государственные социальные фонды (ПФР, соцстрах, медицина). В 2020 и 2021 году эти взносы составляют 40 874 рублей за год.
Кроме того, нам как инвесторам, часто пользующимся кредитными ресурсами, важно учитывать еще один минус патентной системы – банки крайне неохотно выдают кредиты «ИПешникам» на патенте, так как такой клиент непрозрачен для банка, он не сдает декларацию, его обороты и доходы банку не ясны, в общем банки таких не любят. Так что, если вы планируете и дальше пользоваться кредитами, обязательно учитывайте этот фактор!
Способ №3. Налог на профессиональную деятельность (НПД) или, проще говоря, налог на самозанятость.
Собственник жилого помещения может сдавать его в аренду, в том числе и через третьих лиц, и стать самозанятым. На сайте ФНС есть разъяснения на этот счет. Однако, сразу нюанс — только жилые помещения, не апартаменты, будьте с этим внимательны.
Налог составляет всего 4% от оборота, но оборот не должен составлять больше 2,4 млн. рублей в год, то есть 200 000 рублей в месяц. Если ваш доход (т.е. в нашем случае — оборот) больше, то не стоит пользоваться данной системой, потому что тогда придется платить по ставке НДФЛ — 13%.
Итак, с теорией мы закончили, давайте перейдем к практике и рассмотрим конкретный пример.
Представим себе двух инвесторов, один из них приобрел квартиру поделил ее на три студии и стал успешно сдавать. Другой сделал всё тоже самое, только приобрел не квартиру, а апартаменты точно такой же площадью. Итак, посмотрим, какую систему налогообложения им лучше выбрать. Допустим, что оборот по каждому из объектов составляет в среднем 150 тыс. руб. в месяц, после всех расходов на управление и уплаты ипотеки остается сумма дохода порядка 50 тысяч рублей.
| квартира | апартаменты | |
| ИП патент (с учетом социальных отчислений) | 4900 | 8400 |
| ИП 6% | 9000 | 9000 |
| самозанятость | 6000 | применение невозможно |
Итак, с точки зрения голых цифр лучше взять квартиру и купить патент или зарегистрироваться в качестве самозанятого, а в случае апартаментов с точки зрения суммы налогов разница из двух возможных вариантов минимальна. Но здесь надо помнить, что есть и масса других обстоятельств, которые надо учитывать при выборе системы налогообложения. Например, ваши дальнейшие планы. Представим, что эти инвесторы не остановились на достигнутом и через какое-то время у них стало уже по 3 объекта, а общее количество студий, сдаваемых каждым, достигло 10, а оборот составил по 500 тыс. рублей в месяц. Что же получается?
| 3 квартиры | 3 апартамента | |
| ИП патент | 7900 (с учетом социальных отчислений) | 18400 |
| ИП 6% | 30000 | 30000 |
| самозанятость | применение невозможно (превышен порог дохода – 2,4 млн. руб. в год) | применение невозможно |
*информация актуальна на ноябрь 2020 года.
Здесь явный фаворит – патентная система, особенно в случае квартир. Но опять же всё остается на ваше усмотрение, при выборе объекта инвестирования система налогообложения — это лишь один из многих аспектов, поэтому учитывайте все факторы – стоимость объекта, возможность узаконить перепланировку (в апартаментах это несравнимо легче), потребность в кредитных ресурсах, имущественные налоги и массу других факторов. Впрочем, правильный выбор объекта инвестирования — это уже совсем другая история…
И Агентство недвижимости САНДИ пишет эту историю каждый день. Обращайтесь, напишем и для вас!